Handelt ein Vertreter ist zwischen
- dem Vertretergeschäft und
zu unterscheiden.
Ein Vertretergeschäft liegt vor, wenn der Handelnde im Namen des Vertretenen ein Geschäft abschließt. Der Handelnde tritt nach außen als Vertreter auf. Das Vertretergeschäft kann wirksam oder unwirksam sein. Dies ist hängt davon ab, ob das Handeln im fremden Namen mit Vertretungsmacht erfolgt ist. Bei einem wirksamen Vertretergeschäft (handeln im fremden Namen mit Vertretungsmacht) kommt der Vertrag mit dem Vertretenen zustande. Die Willenserklärung des Vertreters wirkt für und gegen den Vertretenen (sog. Wirkung der
Stellvertretung,
§ 164 Abs. 1 BGB@). Ist das Handeln des Vertreters unwirksam, dann kann die Willenserklärung des Vertreters dem Vertretenen nicht zugerechnet werden. Es liegt ein Handeln ohne Vertretungsmacht vor.
Beim Eigengeschäft kommt der Vertrag mit dem Handelnden selbst zustande, z.B. weil das Handeln im fremden Namen nach außen nicht erkennbar ist.
Handelt der Handelte mit Vertretungswillen und tritt dieser Wille nach außen nicht erkennbar hervor, dann kommt der Mangel des Willens, im eigenen Namen zu handeln, nicht in Betracht (
§ 164 Abs. 2 BGB@). Es liegt ein Eigengeschäft vor, auch wenn der Wille des Handelnden zu einem eigenen Vertrag fehlt.
Zur Frage, ob ein Mieterhöhurngsverlangen einer Hausverwaltung, ein Eigengeschäft oder Vertretergeschäft ist, wenn die Hausverwaltung nicht ausdrücklich im Namen des Eigentümers handelt, siehe BGH, 02.04.2014 - VIII ZR 231/13, Tz. 13-14. Nach dem BGH genügt es, wenn sich die Vertretung des Vermieters durch einen Bevollmächtigten (hier: die Hausverwaltung) aus den Umständen ergibt; einer ausdrücklichen Offenlegung der Vertretung und namentlichen Benennung des Vermieters bedarf es nicht (BGH aaO, Leitsatz).