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Stellvertretung (Vertretergeschäft)

Handelt ein Vertreter ist zwischen

  • dem Vertretergeschäft und

  • dem Eigengeschäft

zu unterscheiden.

Ein Vertretergeschäft liegt vor, wenn der Handelnde im Namen des Vertretenen ein Geschäft abschließt. Der Handelnde tritt nach außen als Vertreter auf. Das Vertretergeschäft kann wirksam oder unwirksam sein. Dies ist hängt davon ab, ob das Handeln im fremden Namen mit Vertretungsmacht erfolgt ist. Bei einem wirksamen Vertretergeschäft (handeln im fremden Namen mit Vertretungsmacht) kommt der Vertrag mit dem Vertretenen zustande. Die Willenserklärung des Vertreters wirkt für und gegen den Vertretenen (sog. Wirkung der Stellvertretung, § 164 Abs. 1 BGB@). Ist das Handeln des Vertreters unwirksam, dann kann die Willenserklärung des Vertreters dem Vertretenen nicht zugerechnet werden. Es liegt ein Handeln ohne Vertretungsmacht vor.

Beim Eigengeschäft kommt der Vertrag mit dem Handelnden selbst zustande, z.B. weil das Handeln im fremden Namen nach außen nicht erkennbar ist.

Handelt der Handelte mit Vertretungswillen und tritt dieser Wille nach außen nicht erkennbar hervor, dann kommt der Mangel des Willens, im eigenen Namen zu handeln, nicht in Betracht (§ 164 Abs. 2 BGB@). Es liegt ein Eigengeschäft vor, auch wenn der Wille des Handelnden zu einem eigenen Vertrag fehlt.

Zur Frage, ob ein Mieterhöhurngsverlangen einer Hausverwaltung, ein Eigengeschäft oder Vertretergeschäft ist, wenn die Hausverwaltung nicht ausdrücklich im Namen des Eigentümers handelt, siehe BGH, 02.04.2014 - VIII ZR 231/13, Tz. 13-14. Nach dem BGH genügt es, wenn sich die Vertretung des Vermieters durch einen Bevollmächtigten (hier: die Hausverwaltung) aus den Umständen ergibt; einer ausdrücklichen Offenlegung der Vertretung und namentlichen Benennung des Vermieters bedarf es nicht (BGH aaO, Leitsatz).

Auch beim Abschluss eines Werkvertrags über Bauleistungen kommt es darauf an, wie die Hausverwaltung nach außen auftritt. Wird dem Auftragnehmer die Eigenschaft als Hausverwalter offen gelegt, ist davon auszugehen, dass der Hausverwalter nicht im eigenen Namen handelt. Denn typisch für ein Hausverwalter ist, dass er für seinen Auftraggeber (gewöhnlich den Eigentümer) tätig wird (BGH 08. Januar 2004 - VII ZR 12/03; unter I.2). Der Umfang der vergebenen Arbeiten ist nicht entscheidend für die Frage, ob der Hausverwalter im eigenen oder in fremdem Namen gehandelt hat (BGH aaO, Leitsatz). Entscheidend ist, ob dem Auftragnehmer die Eigenschaft als Hausverwalter offen gelegt worden ist.



Dokument-Nr. 0001260, © jura-basic 2019

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