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Eigentum (Eigentumsübertragung von Immobilien, Grundstücken)

Auflassung

Die Auflassung ist die Einigung des Veräußerers und des Erwerbers eines Grundstücks über den Eigentumswechsel.

Die Auflassung erfolgt regelmäßig im Rahmen eines Grundstückskaufs

Beim Immobilienkauf ist der Kaufvertrag das Verpflichtungsgeschäft.

Der Kaufvertrag über eine Immobilie bedarf zu seiner Wirksamkeit der notariellen Beurkundung (siehe Immobilienkauf). Mit dem Abschluss des Kaufvertrags ist der Käufer noch nicht Eigentümer der Sache. Der Kaufvertrag verpflichtet den Verkäufer lediglich zur Eigentumsübertragung (§ 433 BGB@). Nach dem Abschluss des Kaufvertrags ist der Verkäufer dann verpflichtet, den Kaufvertrag zu erfüllen.

Zur Erfüllung des Kaufvertrags (Verpflichtungsgeschäfts) ist die Eigentumsübertragung des Grundstücks (Immobilie) erforderlich.

Die zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück erforderliche Einigung des Veräußerers und des Erwerbers (Auflassung) muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle erklärt werden (§ 925 Abs. 1 BGB@).

Durch die gleichzeitige Anwesenheit von Veräußerer und Erwerber vor einer zuständigen Stelle wird verhindert, dass eine Grundstücksübertragung schnell und unüberlegt erfolgt. Zugleich sorgt die zuständige Stelle für die Einhaltung aller Vorschriften. Veräußerer und Erwerber müssen aber nicht persönlich anwesend sein. Sie können sich auch durch Stellvertreter im Rahmen des § 164 BGB@ vertreten lassen. In diesem Fall wirkt die Erklärung des Vertreters für und gegen den Vertretenen (siehe Stellvertretung).

Die Auflassung ist vor einer zuständigen Stelle zu erklären. Die Auflassung vor einer unzuständigen Stelle ist unwirksam. Zur Entgegennahme der Auflassung ist jeder Notar zuständig (§ 925 Abs. 1 BGB@). Eine notarielle Beurkundung der Auflassung durch einen Notar ist aber nicht erforderlich. Die Vorschrift verlangt nach dem Wortlaut lediglich die Entgegennahme der Auflassung vor einer zuständigen Stelle, die ein Notar sein kann. Eine Auflassung kann auch in einem gerichtlichen Vergleich vor dem Gericht erklärt werden (vgl. § 925 Abs. 1 BGB@). Die zuständige Stelle soll aber die Erklärung einer Auflassung nur dann entgegennehmen, wenn die nach § 311b Abs. 1 Satz 1 erforderliche Urkunde über den Vertrag (beurkundeter Grundstücksvertrag) vorgelegt oder gleichzeitig errichtet wird (§ 925a BGB@).

Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 BGB@).

Sind der Veräußerer und der Erwerber darüber einig, dass sich die Veräußerung auf das Zubehör des Grundstücks erstrecken soll, so erlangt der Erwerber mit dem Eigentum an dem Grundstück auch das Eigentum an den zur Zeit des Erwerbs vorhandenen Zubehörstücken, soweit sie dem Veräußerer gehören. Im Zweifel ist anzunehmen, dass sich die Veräußerung auf das Zubehör erstrecken soll (§ 926 Abs. 1 BGB@). In diesem Fall geht das Zubehör eines Grundstücks mit dem Grundstückseigentum auf den Erwerber über.

Eine Auflassung, die unter einer Bedingung oder einer Zeitbestimmung erfolgt, ist unwirksam (§ 925 Abs. 2 BGB@), z.B. eine Kauf unter Eigentumsvorbehalt (bis zur vollständigen Bezahlung des Kaufpreises, § 449 BGB@), ist nicht möglich.

Für eine Eigentumsübertragung ist neben der Auflassung auch die Eintragung im Grundbuch erforderlich (§ 873 BGB@). Das Eintragungsverfahren erfordert einen Antrag gegenüber dem Grundbuchamt und eine Eintragungsbewilligung des Eigentümers des Grundstücks (siehe Inhaltsübersicht, dort 6. Eintragungsbewilligung ).

Die Auflassung kann durch eine Auflassungsvormerkung gesichert werden (siehe Inhaltsübersicht, dort 4. Auflassungsvormerkung ).

Inhaltsübersicht..   (jura-basic)


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Seite aktualisiert: 04.04.2016, Copyright 2017